전세 세입자 대항력 모르면 집 날린다?!｜대항력·우선변제권·확정일자·전세보증보험 완전정복

전세로 살고 있다면, 혹은 전세 세입자가 있는 부동산을 매수하려는 중이라면 반드시 알아야 할 개념이 있습니다.

 

바로 ‘대항력’, ‘우선변제권’, 그리고 ‘확정일자’, ‘전세보증보험’입니다.

 

 

 

 

이 개념들을 제대로 이해하지 못하면, 전세금을 돌려받지 못하는 상황에 놓일 수도 있고, 매수자 입장에서는 예상치 못한 전세 승계로 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 목차

1. 대항력이란?｜세입자가 계약만 했다고 보호받는 게 아니다!
2. 우선변제권이란?｜전세보증금 돌려받는 '순서'가 있다
3. 확정일자란?｜전입신고만으론 부족하다, 법적 효력의 핵심
4. 전세보증보험이란?｜보증금 떼일 걱정 없는 유일한 해답
5. 대항력 있는 세입자 있는 집, 매수해도 될까?
6. 실제 사례로 보는 위험한 전세 계약 vs 안전한 계약
7. 전세금 지키는 법｜계약 전후 꼭 체크할 리스트

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대항력이란?

대항력이란 제3자(새로운 집주인, 경매 낙찰자 등)에게도 내 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다.

 

 

 

전세 세입자가 법적으로 ‘대항력’을 가지려면 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다:

조건	설명
1. 전입신고	주민센터에 주소 이전 신고
2. 실제 거주	짐을 들이고 실제로 거주해야 함

 

이 두 가지를 갖춘 순간부터 세입자는 대항력 있는 임차인이 됩니다.

 

즉, 집주인이 집을 팔더라도 새 주인에게 “나 전세 끝날 때까지 나갈 수 없다”는 주장을 할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

 

 

하지만 대항력이 없는 상태에서 매매가 이뤄진다면, 세입자는 새 집주인이 "계약 몰라요, 나가세요"라고 해도 할 말이 없고, 전세금도 못 받게 될 위험이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

우선변제권이란?

 

우선변제권이란,해당 주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때세입자가 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

 

 

 

전세 보증금을 돌려받을 수 있는 ‘순서’가 우선변제권입니다.

 

 

전세보증금은 일반 채권과 달리, 법에서 일부 보호를 받을 수 있는 특별한 권리가 주어집니다.

 

 

 

하지만 여기에도 조건이 있습니다. 세 가지가 모두 갖춰져야 합니다.

 

전입신고 + 확정일자 + 실제 거주

 

 

특히, 주택 소재지 법원에 우선변제 신청을 해놓은 임차인이 여러 명일 경우, 확정일자를 더 먼저 받은 세입자가 우선순위를 갖습니다.

 

 

이 때문에 확정일자 받는 날짜도 매우 중요합니다!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 확정일자란?

 

확정일자는 전세계약서에 법적 효력을 부여하는 도장입니다.

등기소에서 찍는 게 아니라, 주민센터(동사무소)에서 간단하게 받을 수 있습니다.

 

 

 

✅ 전입신고를 마친 후
✅ 계약서를 들고 주민센터에 가면
✅ 접수일 도장이 찍히고, 이 날짜가 ‘확정일자’로 기록됩니다.

 

 

 

이 확정일자가 중요한 이유는, 경매 시 전세금 변제 우선순위의 기준이 되기 때문입니다.

 

 

같은 전입일이라도 확정일자가 빠른 사람이 더 앞서서 보증금을 회수할 수 있습니다.

 

 

✅가까운 주민센터 확인하기

 

 

 

 

 

 

 

 

전세보증보험이란?

전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 대신 돌려주는 보험 상품입니다.

 

 

 

 

주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증에서 운영하며, 세입자 또는 집주인이 가입할 수 있습니다.

 

 

전세보증보험 주요 특징

• 보증금 100% 보장
• 만기일 기준 최대 2년 보장
• 보험료는 보증금 기준 0.1~0.2% 수준
• 전입신고 + 확정일자 필수

 

 

 

 특히 전세사기 우려가 큰 시기에는 전세보증보험 가입이 가장 확실한 안전장치가 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대항력 있는 세입자 있는 집, 매수해도 될까?

부동산 매수자 입장에서, 이미 대항력 있는 전세 세입자가 있는 집은 고민이 필요한 거래입니다.

 

 

 

왜냐하면?

• 세입자의 거주 권리가 우선
• 보증금 승계 여부에 따라 실입주 지연
• 명도(퇴거 협의)가 복잡해질 수 있음

 

 

👉 매매계약서에 반드시 명시할 것:

• 보증금 반환 주체 (매도인 vs 매수인)
• 인도 시점 (세입자 퇴거 예정일)
• 전세 승계 여부와 그 조건

 

 

 

 

 

 

 

 

실제 사례로 보는 위험한 전세 계약 vs 안전한 계약

 

구분	위험한 계약	안전한 계약
확정일자	미등록	계약 당일 등록
전입신고	미이행	입주 전 완료
전세보증보험	미가입	가입 완료
계약서 특약	없음	위약금 조항 포함

 

 

 

실제로 확정일자 없이 전입신고만 한 세입자는 대항력은 있어도 우선변제권이 없어서, 경매 시 보증금을 돌려받지 못한 사례도 많습니다

 

.
반대로, 전세보증보험을 통해 집주인이 파산했는데도 안전하게 전세금 전액을 회수한 사례도 존재합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

전세금 지키는 법｜계약 전·후 꼭 체크할 리스트

 

전세계약 전 필수 체크리스트

• 등기부등본 확인 (집주인 실소유자 여부, 저당권 유무)
• 전입신고 및 확정일자 바로 처리
• 보증금 100% 전세보증보험 가입
• 계약서에 특약사항 명시 (조기 퇴거 시 책임, 위약금 등)

 

 

 

전세계약 후 필수 체크리스트

• 전입 완료 여부 확인
• 확정일자 처리 여부 확인
• 임대인의 이행사항 점검
• 보험 갱신 주기 체크

 

 

 

 

 

 

전세 세입자 보호, 알고 하면 든든하다!

 

전세 시장의 불안정성이 커지는 지금, 임차인도 매수인도 법적 권리를 제대로 이해하고 지키는 것이 필수입니다.

 

 

‘대항력’, ‘우선변제권’, ‘확정일자’, ‘전세보증보험’이 네 가지 키워드만 제대로 숙지하면, 어떤 전세계약도 두렵지 않습니다.

 

 

📌 지금 전세계약 중이시라면 이 글을 저장해 두세요.

 

 

 

 

 

 

 

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